Stanza in affitto in Germania: documenti e regole

2026-10-15

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In breve: Una stanza in affitto in Germania la trovi in un appartamento condiviso (WG) o in subaffitto, e prima di pagare conviene sapere se chi affitta ha il permesso del proprietario. La cauzione non può superare tre affitti mensili senza le spese accessorie e, se è una somma di denaro, puoi pagarla in tre rate. Dopo il trasloco hai due settimane per registrare la residenza, con la conferma di chi ti mette a disposizione l'alloggio.

Come trovare una stanza in affitto in Germania?

Negli annunci trovi soprattutto tre possibilità: la stanza in un appartamento condiviso (Wohngemeinschaft, WG), la stanza in subaffitto (Untermiete) da chi è inquilino principale, la stanza ammobiliata (möbliertes Zimmer) per un periodo più breve. Gli annunci si trovano online, nei gruppi di chi è già in città, a volte tramite colleghi.

Un punto legale da tenere presente: chi è inquilino non può cedere l'uso dell'alloggio a terzi, in particolare subaffittarlo, senza il permesso del proprietario (§ 540 BGB). Se prendi una stanza in subaffitto, chiedi quindi se il proprietario ha dato il permesso e, se possibile, fattelo mostrare.

Segnali che consigliano prudenza:

• ti chiedono soldi prima di farti vedere la stanza o prima di firmare;
• non c'è nessun contratto scritto, nemmeno breve;
• l'inquilino principale non sa dirti se il proprietario è d'accordo;
• ti offrono la stanza ma “senza Anmeldung”.

Esempio: Lorenzo, di Cagliari, cerca una stanza ad Amburgo per un posto da meccatronico. Trova una WG. Prima di versare qualcosa chiede al coinquilino che affitta se il proprietario ha dato il permesso per il subaffitto e se riceverà la conferma per la registrazione della residenza.

Quali documenti servono per affittare casa in Germania?

Quello che ti chiedono dipende dal proprietario o dalla WG. Spesso, per una stanza o un appartamento, ti chiedono:

• un documento d'identità;
• il contratto di lavoro o le ultime buste paga;
• un'informazione sulla tua affidabilità nei pagamenti, per esempio la SCHUFA-Auskunft, se l'hai già;
• una conferma del precedente proprietario che non hai debiti d'affitto (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung), se ne hai uno;
• una breve presentazione di te.

Se arrivi dall'Italia e non hai ancora una storia in Germania, prepara una lettera di mezza pagina in tedesco o in inglese: chi sei, dove lavori, da quando, per quanto pensi di restare.

Dopo il trasloco devi registrarti presso l'ufficio anagrafe entro due settimane dall'ingresso (§ 17 BMG), e chi ti mette a disposizione l'alloggio (Wohnungsgeber) deve confermare il tuo ingresso entro lo stesso termine (§ 19 BMG). Chiedi quindi già alla firma chi ti darà la conferma (Wohnungsgeberbestätigung).

Esempio: Lorenzo non ha una SCHUFA-Auskunft. Al suo posto allega il contratto di lavoro, la lettera di presentazione e il numero di telefono del suo responsabile, che ha accettato di confermare l'assunzione.

Quanto si paga di cauzione per una stanza in Germania?

La cauzione (Kaution) per un alloggio non può superare tre volte l'affitto mensile, senza le spese accessorie indicate come forfait o come anticipo. Se la cauzione è una somma di denaro, puoi pagarla in tre rate mensili uguali: la prima all'inizio della locazione, le altre insieme ai due affitti successivi (§ 551 BGB).

Le spese accessorie (Nebenkosten) pagate come anticipo vanno conteggiate ogni anno. Il proprietario deve comunicarti il conteggio al più tardi entro la fine del dodicesimo mese dopo la fine del periodo di conteggio; dopo questo termine non può chiederti altri soldi, e fa eccezione solo il caso in cui il ritardo non è colpa sua (§ 556 BGB).

Al momento dell'ingresso:

• fai foto di pareti, pavimenti, mobili ed elettrodomestici;
• annota i difetti in un foglio firmato da entrambi;
• chiedi una ricevuta per ogni pagamento della cauzione;
• conserva il contratto e i conteggi delle spese.

Esempio: a Lorenzo chiedono la cauzione tutta in contanti alla consegna delle chiavi. Lui propone di pagarla in tre rate, come prevede la legge, con bonifico e ricevuta.

Stanza in affitto o alloggio del datore di lavoro: cosa cambia?

A volte il posto di lavoro arriva insieme a una stanza. Sembra comodo, ma le regole dipendono da come è stato concordato.

Se il datore di lavoro calcola i costi dell'alloggio sulla paga come prestazione in natura (Sachbezug), serve un accordo e il valore non può superare la parte pignorabile della retribuzione (§ 107 GewO). Se invece l'alloggio ti è stato affittato in vista del lavoro con un contratto di locazione separato, vale il diritto di locazione, e dopo la fine del rapporto di lavoro il locatore può disdire, a certe condizioni, con termini più brevi (§ 576 BGB).

Una stanza presa da solo ti lega a un proprietario; una stanza del datore di lavoro ti lega anche al posto di lavoro. Prima di firmare, chiediti cosa succede se il lavoro finisce.

Esempio: a Lorenzo offrono un secondo lavoro con camera inclusa. Prima di lasciare la WG chiede che tipo di accordo sarebbe per la camera e cosa succede se il lavoro finisce.

Puoi lavorare in Germania e cerchi un posto adatto nella città in cui stai cercando casa? Con un profilo gratuito e anonimo, senza foto, per professionisti qualificati e per chi cerca lavoro senza una formazione professionale adatta, le aziende in Germania possono trovarti: vedono professione ed esperienza, e il tuo nome e la tua e-mail solo dopo che rispondi a una richiesta con “Mi interessa”. Le professioni sanitarie e di assistenza non vengono accolte.

Ultima verifica: ottobre 2026

Fonti

• § 540 BGB: subaffitto e permesso del proprietario
• § 17 BMG: obbligo di registrazione della residenza
• § 551 BGB: cauzione
• § 556 BGB: conteggio delle spese accessorie
• § 107 GewO: prestazioni in natura e trattenute

Informazioni generali, non consulenza legale.

Domande frequenti

Posso subaffittare una stanza della mia casa in affitto in Germania?

Senza il permesso del proprietario no (§ 540 BGB). Se dopo la firma del contratto nasce un tuo interesse legittimo a cedere una parte dell'alloggio a un'altra persona, puoi chiedere il permesso (§ 553 BGB). Non vale se ci sono motivi gravi legati a quella persona, se l'alloggio diventerebbe sovraffollato o se per altri motivi la cessione non è ragionevole per il proprietario.

Il proprietario può chiedere tutta la cauzione prima di darmi le chiavi?

Se la cauzione è una somma di denaro, puoi pagarla in tre rate mensili uguali, la prima all'inizio della locazione (§ 551 BGB). Gli accordi che peggiorano la tua posizione su questo punto non sono validi.

Quali documenti servono per affittare una stanza e registrare la residenza?

Per affittare, quello che ti chiedono dipende dal proprietario: spesso documento, contratto di lavoro e informazioni sulla tua affidabilità nei pagamenti. Per la registrazione della residenza ti serve la conferma di chi ti mette a disposizione l'alloggio, che deve darla entro due settimane dall'ingresso (§ 19 BMG).

Dove possono trovarmi i datori di lavoro in Germania?

Chi cerca lavoro in Germania può iscriversi gratuitamente alla banca dati dei candidati di Intucora – senza nome e senza dati di contatto – che i datori di lavoro in Germania possono consultare. Le aziende ricevono i dati di contatto solo dopo che il candidato risponde «Mi interessa». Non accettiamo professioni sanitarie e assistenziali.

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