Δωμάτιο προς ενοικίαση στη Γερμανία: τι να προσέξεις

2026-10-15

Δημιουργήθηκε με τη βοήθεια ΤΝ. Πώς ελέγχουμε

Με λίγα λόγια: Για δωμάτιο ή διαμέρισμα στη Γερμανία ετοίμασε από πριν έναν φάκελο με ταυτότητα, συμβόλαιο εργασίας και εκκαθαρίσεις μισθού. Η εγγύηση (Kaution) επιτρέπεται να είναι το πολύ τρία μηνιαία ενοίκια χωρίς τα κοινόχρηστα, και αν είναι χρηματικό ποσό μπορείς να την πληρώσεις σε τρεις ίσες μηνιαίες δόσεις. Αν νοικιάζεις δωμάτιο από άλλον ενοικιαστή, αυτός χρειάζεται την άδεια του ιδιοκτήτη.

Πώς βρίσκω δωμάτιο προς ενοικίαση στη Γερμανία;

Για τους πρώτους μήνες μπορεί να σε βολεύει κάτι μικρότερο από ένα ολόκληρο διαμέρισμα. Θα συναντήσεις κυρίως τρεις μορφές:

• Δωμάτιο σε κοινόχρηστο διαμέρισμα (WG-Zimmer): έχεις δικό σου δωμάτιο και μοιράζεσαι κουζίνα και μπάνιο.
• Υπομίσθωση (Untermiete): νοικιάζεις από κάποιον που είναι ο ίδιος ενοικιαστής, για όλο ή για μέρος του διαμερίσματος.
• Μικρό διαμέρισμα: νοικιάζεις απευθείας από τον ιδιοκτήτη ή από εταιρεία διαχείρισης.

Στην υπομίσθωση υπάρχει ένα σημείο που πρέπει να ξέρεις. Ο ενοικιαστής δεν επιτρέπεται χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη να παραχωρήσει τη χρήση της κατοικίας σε τρίτον, ιδίως να την υπενοικιάσει (§ 540 Abs. 1 BGB). Ζήτα λοιπόν να δεις αυτή την άδεια πριν δώσεις χρήματα.

Πρόσεξε και τις απάτες. Μην πληρώνεις ποτέ ενοίκιο ή εγγύηση πριν δεις το δωμάτιο, από κοντά ή σε βιντεοκλήση με τον ίδιο τον εκμισθωτή, και πριν έχεις γραπτή συμφωνία.

Παράδειγμα: Ο Δημήτρης από τα Τρίκαλα ξεκινά ως μηχατρονικός (Mechatroniker) στη Νυρεμβέργη. Για τους πρώτους μήνες ψάχνει WG-Zimmer κοντά στο εργοστάσιο. Όταν βρίσκει ένα δωμάτιο σε υπομίσθωση, ρωτά τον ενοικιαστή αν έχει την άδεια του ιδιοκτήτη και ζητά να τη δει.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζονται για ενοικίαση σπιτιού στη Γερμανία;

Ένας εκμισθωτής θέλει να ξέρει ποιος είσαι και αν μπορείς να πληρώνεις το ενοίκιο. Ένας έτοιμος φάκελος σε κάνει να απαντάς γρήγορα, πριν σε προλάβει κάποιος άλλος:

• ταυτότητα ή διαβατήριο,
• συμβόλαιο εργασίας ή βεβαίωση του εργοδότη,
• τις τελευταίες εκκαθαρίσεις μισθού, αν τις έχεις,
• μια σύντομη παρουσίαση στα γερμανικά: ποιος είσαι, πού δουλεύεις, από πότε θέλεις το δωμάτιο.

Αν σου ζητήσουν βεβαίωση πιστοληπτικής ικανότητας (SCHUFA-Auskunft) και δεν έχεις ακόμη ιστορικό στη Γερμανία, πες το ανοιχτά και δείξε το συμβόλαιο εργασίας σου.

Σκέψου και τη δήλωση κατοικίας. Όποιος μετακομίζει σε κατοικία πρέπει να δηλωθεί μέσα σε δύο εβδομάδες, και αυτός που του παραχωρεί την κατοικία (Wohnungsgeber) πρέπει να επιβεβαιώσει τη μετακόμιση (§ 17, § 19 BMG). Ρώτα πριν υπογράψεις αν θα σου δώσει αυτή τη βεβαίωση.

Παράδειγμα: Ο Δημήτρης ετοιμάζει έναν φάκελο PDF με όλα τα παραπάνω και τον στέλνει μαζί με το πρώτο του μήνυμα. Στο μήνυμα ρωτά και για τη βεβαίωση του Wohnungsgeber.

Ενοικίαση σπιτιού στη Γερμανία: πόση εγγύηση επιτρέπεται;

Η εγγύηση (Kaution) για κατοικία επιτρέπεται να είναι το πολύ τρεις φορές το μηνιαίο ενοίκιο, χωρίς τα λειτουργικά έξοδα που ορίζονται ως κατ' αποκοπή ποσό ή ως προκαταβολή (§ 551 Abs. 1 BGB). Αν το ενοίκιο χωρίς αυτά τα έξοδα είναι Χ, η εγγύηση μπορεί να είναι έως 3Χ.

Αν η εγγύηση είναι χρηματικό ποσό, μπορείς να την πληρώσεις σε τρεις ίσες μηνιαίες δόσεις: την πρώτη στην αρχή της μίσθωσης και τις άλλες μαζί με τα επόμενα ενοίκια (§ 551 Abs. 2 BGB). Συμφωνίες σε βάρος του ενοικιαστή είναι άκυρες.

Λίστα πριν πληρώσεις εγγύηση:

• Έχεις δει το δωμάτιο;
• Έχεις γραπτό μισθωτήριο;
• Γράφει το μισθωτήριο το ύψος της εγγύησης;
• Πληρώνεις με τραπεζική μεταφορά, ώστε να έχεις απόδειξη;

Παράδειγμα: Στη Νυρεμβέργη ο εκμισθωτής ζητά από τον Δημήτρη όλη την εγγύηση σε μετρητά πριν του δώσει τα κλειδιά. Ο Δημήτρης ζητά να την πληρώσει σε τρεις δόσεις, όπως επιτρέπει ο νόμος, και με μεταφορά στον λογαριασμό του εκμισθωτή.

Τι είναι τα Nebenkosten σε ένα δωμάτιο προς ενοικίαση στη Γερμανία;

Τα Nebenkosten είναι τα λειτουργικά έξοδα (Betriebskosten).

Αν πληρώνεις τα Nebenkosten ως προκαταβολή, ο εκμισθωτής πρέπει να κάνει εκκαθάριση κάθε χρόνο, και πρέπει να σου τη στείλει το αργότερο μέχρι το τέλος του δωδέκατου μήνα μετά το τέλος της περιόδου· μετά δεν μπορεί να ζητήσει επιπλέον χρήματα, εκτός αν δεν ευθύνεται για την καθυστέρηση (§ 556 Abs. 3 BGB). Αν διαφωνείς με την εκκαθάριση, πρέπει να το πεις το αργότερο μέχρι το τέλος του δωδέκατου μήνα αφού τη λάβεις, εκτός αν δεν ευθύνεσαι εσύ για την καθυστέρηση.

Παράδειγμα: Η αγγελία για το WG-Zimmer του Δημήτρη γράφει «Warmmiete inklusive Nebenkosten». Ρωτά αν τα Nebenkosten είναι προκαταβολή ή κατ' αποκοπή ποσό, γιατί η ετήσια εκκαθάριση αφορά τις προκαταβολές. Ζητά να γραφτεί η απάντηση στο μισθωτήριο.

Μπορείς να εργαστείς στη Γερμανία και ψάχνεις θέση σε πόλη όπου θα μετακομίσεις; Με ένα δωρεάν και ανώνυμο προφίλ χωρίς φωτογραφία για ειδικευμένους εργαζόμενους και για όσους ψάχνουν δουλειά χωρίς κατάλληλη επαγγελματική κατάρτιση, επιχειρήσεις στη Γερμανία μπορούν να σε βρουν: βλέπουν επάγγελμα και εμπειρία, και το όνομα και το e-mail σου μόνο αφού απαντήσεις σε ένα αίτημα με «Ενδιαφέρομαι». Επαγγέλματα υγείας και φροντίδας δεν γίνονται δεκτά.

Τελευταίος έλεγχος: Οκτώβριος 2026

Πηγές

• § 540 BGB: υπομίσθωση
• § 17 BMG: δήλωση κατοικίας
• § 551 BGB: εγγύηση ενοικίου
• § 556 BGB: εκκαθάριση λειτουργικών εξόδων

Γενικές πληροφορίες, όχι νομική συμβουλή.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να νοικιάσω δωμάτιο από κάποιον που είναι ο ίδιος ενοικιαστής;

Ναι, αλλά ο ενοικιαστής χρειάζεται την άδεια του ιδιοκτήτη για να σου παραχωρήσει τη χρήση (§ 540 BGB). Αν μετά τη σύναψη της μίσθωσης προκύψει για αυτόν δικαιολογημένο συμφέρον, μπορεί να ζητήσει την άδεια για μέρος της κατοικίας, εκτός αν υπάρχει σοβαρός λόγος στο πρόσωπο του τρίτου, υπερβολική πληρότητα ή άλλος λόγος που δεν μπορεί να απαιτηθεί από τον ιδιοκτήτη (§ 553 BGB). Ζήτα να δεις την άδεια.

Πρέπει να πληρώσω όλη την εγγύηση μαζί;

Όχι, αν η εγγύηση είναι χρηματικό ποσό. Μπορείς να την πληρώσεις σε τρεις ίσες μηνιαίες δόσεις, με την πρώτη στην αρχή της μίσθωσης (§ 551 BGB). Συμφωνίες σε βάρος σου είναι άκυρες.

Μπορώ να κάνω δήλωση κατοικίας σε δωμάτιο σε κοινόχρηστο διαμέρισμα;

Αν μετακομίζεις εκεί, ισχύει η υποχρέωση δήλωσης μέσα σε δύο εβδομάδες (§ 17 BMG). Αυτός που σου παραχωρεί την κατοικία πρέπει να επιβεβαιώσει τη μετακόμιση. Ρώτα τον από την αρχή ποιος θα υπογράψει τη βεβαίωση.

Πού μπορούν να με βρουν εργοδότες στη Γερμανία;

Όποιος ψάχνει δουλειά στη Γερμανία μπορεί να εγγραφεί δωρεάν στη βάση υποψηφίων της Intucora – χωρίς όνομα και χωρίς στοιχεία επικοινωνίας – στην οποία αναζητούν εργοδότες στη Γερμανία. Οι επιχειρήσεις παίρνουν τα στοιχεία επικοινωνίας μόνο αφού ο υποψήφιος απαντήσει «Ενδιαφέρομαι». Δεν δεχόμαστε επαγγέλματα υγείας και φροντίδας.

Σημείωση για ΤΝ: Αυτό το άρθρο δημιουργήθηκε από ΤΝ. Ελέγχεται αυτόματα πριν από τη δημοσίευση· κανένας άνθρωπος δεν το διαβάζει πριν. Δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Βρήκες κάποιο λάθος; Ανέφερέ το στο kontakt@intucora.com.